Eladnád a családi házas ingatlanod? Megvan a vevő, aki épp a banki hitelbírálatra vár? Azt gondolnád, innentől már csak a papírmunka és a költözés van hátra. Pedig van egy pont, ahol az adásvétel könnyedén megakadhat: az értékbecslés fázisa.
Építészmérnöki praxisom során gyakran találkozom ezzel a helyzettel. A vevők bankja által kiküldött értékbecslő (aki persze elég nehezen ér oda, mert hát sok-sok egyéb dolga is van) közönyösen tájékoztatja a feleket arról, hogy a földhivatali térkép nem egyezik a valósággal, és ezért a hitelkérelem biztosan el lesz utasítva.
Ez történt az alábbi példában is.
Zsolték terasza
Ügyfelem, Zsolt, eladta a családi házát. A vevőjelölt egy fiatal pár, akiknek a vételárhoz jelzáloghitelre volt szükségük. A bank kiküldte az értékbecslőt, aki a helyszíni szemle során észrevette a problémát:
Zsolték 10 évvel ezelőtt egy gyönyörű, fedett teraszt építettek a házuk oldalához, valamint a bejárati ajtó elé egy kisebb előtetőt. Ezeket annak idején engedély nélkül, "csak úgy" építették meg, és nem vezették fel a földhivatali térképre.
De ez miért gond a bank szempontjából?
Az értékbecslő a szemle után azt jelentette a bank felé, hogy az épületek földhivatali nyilvántartásban szereplő kontúrja és a természetben meglévő, beépített alapterület nem egyezik.
A bank számára ez a helyzet azt jelenti, hogy az ingatlan jogilag nem rendezett. A hitel fedezete az ingatlan, a bank nem finanszírozhat egy olyan ingatlanrészt, ami "feketén" épült, vagy jogilag nem létezik. A hitelbírálat azonnal leállt.
Az építész szerepe és a teendők
Zsolt kétségbeesetten keresett meg. Építészmérnökként azonnal felmértem a helyzetet. A helyi építési szabályzat áttanulmányozása után tájékoztattam, hogy van megoldás a bajra, bár nem lesz túl gyors. A probléma megoldása két szálon, két különböző mérnök munkájával indul:
- Az ingatlanrendező földmérő: A helyszínen pontosan felmérte a valós (meglévő) épületkontúrokat. Elkészítette az úgynevezett épületfeltüntetési vázrajzot, és azt a földhivatalhoz záradékolásra benyújtotta.
- Az építész: Mindeközben építész-műszaki dokumentációt készítettünk, és településképi eljárást folytattunk le.
Amikor a záradékolt változási vázrajzot megkaptuk, beadtuk az építésügyi hatósághoz az iratokat (elektronikus ügyintézés van!), és vártuk a döntést. Hiszen az épületfeltüntetéshez „csupán” két dolog kell: egy záradékolt változási vázrajz, valamint az építésügyi hatóság döntése.
Időben cselekedni aranyat ér
A folyamat sikeres volt, de nem volt azonnali: a földhivatali átvezetés a benyújtástól számítva körülbelül 30 napot vett igénybe, ezt pedig megelőzte a felmérés, dokumentáció készítés és építésügyi hatósági eljárás ideje.
Ez a késedelem majdnem a vevő elállását eredményezte, aki a hitelígéret lejárata miatt aggódott. Zsoltnak ez a "kis hiba" rengeteg stresszt okozott.
Összefoglalás
Ingatlan értékesítés előtt kérd le a Földhivatal Online rendszeréből a tulajdoni lapot és a térképmásolatot is még a hirdetés feladása előtt! Ezzel megelőzhetők a banki finanszírozási csapdák, és zökkenőmentessé tehető az adásvétel.
Ha bizonytalan vagy a dokumentumok értelmezésében, vagy hasonló eltérést tapasztalsz, illetve a helyi építési szabályzatot is szeretnéd átlátni, keress bizalommal a megadott elérhetőségeken!